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Mieterhöhung nach Modernisierung

21.02.2019

... alt aussehen verboten

Ihr Vermieter hatte es Ihnen bereits angekündigt: Er möchte nicht nur Ihre Wohnung modernisieren, sondern auch mehr Miete. Was Modernisierungen sind und wann Sie diese dulden müssen, wurde Ihnen bereits erklärt.

D.A.S. Rechtsschutz für Mieter, Vermieter und Eigentümer

Was der Vermieter darf

Sind die Handwerker abgerückt und die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, geht es an Ihr Geld. Dann hat Ihr Vermieter zwei Möglichkeiten: er kann wegen des verbesserten Wohnwertes eine höhere Vergleichsmiete ansetzen. Dafür benötigt dafür er aber Ihre Zustimmung. Oder er bittet Sie jährlich um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zur Kasse.

Erst seit dem 1.1.19 sind das bundesweit 8 Prozent, vorher waren es noch 11. Die Regelung gilt jedoch zunächst für 5 Jahre. Neu ist auch, dass es jetzt bei Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze gibt. Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter sie sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter erhöhen.

Wichtig ist dabei aber: nicht jede Veränderung an Ihrer Wohnung, die Geld kostet, ist eine Modernisierung. Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz gehören ebenso wenig dazu wie ein neuer Teppichboden. Ihr Vermieter kann Sie an seinen Kosten nur dann beteiligen, wenn

  • eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts Ihrer Wohnung eingetreten ist ( z.B. durch eine Verbesserung des Wohnungszuschnitts)
  • die Maßnahmen die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern ( z.B. durch die Verbesserung der sanitären Einrichtungen) oder
  • Energie oder Wasser nachhaltig eingespart wird ( z.B. durch Wärmedämmungs -/Isolierungsmaßnahmen)

Achten Sie darauf, dass Sie wirklich nur für echte Modernisierungskosten herangezogen werden. Lässt z.B. der Vermieter das Haus neu verputzen und nutzt dies, um gleichzeitig eine Wärmedämmung anzubringen, dann darf er für die Mieterhöhung nur den Anteil ansetzen, den diese Energiesparmaßnahme ausmacht. Und er muss bei mehreren Mietern die Kosten angemessen auf die jeweiligen Wohnungen aufteilen. Er erhält die 8 % also insgesamt von allen Mietern zusammen, nicht von jeder Mietpartei gesondert.

Fragen Sie Ihren Vermieter in jedem Fall auch, ob er für die Modernisierungsmaßnahme staatliche oder kommunale Zuschüsse erhält, was gerade bei Energie sparenden Aufwendungen oft der Fall ist. Die muss er sich nämlich anrechnen lassen.

Kleine Modernisierung jetzt einfacher

Um es vor allem privaten Vermietern zu erleichtern, in die Wohnungsmodernisierung zu investieren, gilt für kleinere Modernisierungen seit dem 1.1.19 ein vereinfachtes Verfahren. Wenn die Kosten pro Wohnung höchstens 10.000 Euro betragen, muss der Vermieter diese Maßnahme zwar wie bisher rechtzeitig ankündigen und die zu erwartende Erhöhung mitteilen. Er braucht jedoch keine Angaben mehr zu den künftigen Betriebskosten machen.

Außerdem kann der Vermieter von den Gesamtkosten der Maßnahme pauschal 30 % für Erhaltungsarbeiten abziehen. Bei einer "normalen" Renovierung muss der Vermieter teilweise kompliziert berechnen, welche Kosten auf die Erhaltung, und welche auf die Modernisierung entfallen, da er nur wegen der Modernisierungskosten an den Mieter heran treten kann.

Im vereinfachten Verfahren kann der Mieter auch keinen Härteeinwand, siehe unten, mehr bringen.

Nach einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren ist danach eine Erhöhung wegen einer "normalen" Modernisierung für eine gewisse Zeit ausgeschlossen. Das sind normaler Weise 5 Jahre, bei vermieteten Eigentumswohnungen nur 2 Jahre.

Härtefall

Eine Mieterhöhung gibt es nicht, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt.

Dabei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Berücksichtigt werden dabei auch die geänderten Betriebskosten sowie die Einkommensverhältnisse des Mieters und der Betrag der Mieterhöhung.

Tipp

Der Mieter wird mit seinen Gründen aber nur gehört, wenn er sie innerhalb der Frist mitgeteilt hat, also bis zum Endes des Monats, nachdem er die Modernisierungsankündigung erhalten hat!

Nur wenn die Mieterhöhung mehr als 10 % höher als angekündigt ausfällt oder der Vermieter nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen hat, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Härtegründe rechtszeitig vorgebracht wurden.

 

Auf einen Härtefall kann sich der Mieter aber dann nicht berufen, wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder wenn er die Arbeiten zum Beispiel wegen einer Gesetzesänderung vornehmen musste.

Beispiel:

Liegen die Voraussetzungen vor und entscheidet sich der Vermieter für die Umlagevariante, wird er 8 % der reinen Modernisierungskosten auf die monatliche Miete umlegen: hat er also in unserem obigen Beispiel 12.000,-EUR für die gesamten Arbeiten ausgegeben, dann kann er hiervon die 8.000,-EUR, die die zusätzliche Wärmedämmung in der Abschlussrechnung ausmachen, für eine Mieterhöhung heranziehen. Eine öffentliche Förderung des Projekts mit 2.000,-EUR muss er aber anrechnen. Es bleiben 6.000,-EUR. Sind zwei etwa gleichgroße Wohnungen betroffen, macht dies pro Wohnung insgesamt 3.000,- EUR aus. Um 8 % davon = 240 EUR verteuert sich jährlich Ihre Wohnung. Die Mieterhöhung beläuft sich für Sie monatlich auf 20 EUR.

Wichtig: Der Vermieter darf nur die Kosten ansetzen, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen dürfen einer Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt werden (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4.2.09, Altenzeichen VIII ZR 84/08).

Es wird ernst: Will Ihr Vermieter mehr Geld, muss er das schriftlich von Ihnen verlangen. Eine Unterschrift des Vermieters ist nicht erforderlich. Erhalten Sie seine Nachricht per Telefax oder E-Mail, ist das ebenfalls zulässig. Daraus muss sich für Sie zweifelsfrei ergeben

  • der nachvollziehbar berechnete Erhöhungsbetrag
  • die Gesamtkosten der Modernisierung
  • die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen
  • der Verteilerschlüssel, wenn mehrere Wohnungen von der Modernisierung betroffen sind.

Achtung: Informiert Ihr Vermieter Sie über die geplante Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig, wird eine hierauf gestützte Mieterhöhung erst 6 Monate später wirksam. Dasselbe gilt, wenn die Mieterhöhung um 10% höher ausfallen soll als angekündigt.

Sie können das Ganze im Übrigen akzeptieren, müssen es aber nicht: Ihnen steht wie bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht zu.

Schadenersatz und Herausmodernisieren

Absichtliches "Herausmodernsieren" kann jetzt seit dem 1.1.19  mit einem Bußgeld bis zu 100.000 Euro bestraft werden. Darunter versteht man hohe Modernisierungsausgaben, für die der Vermieter die Miete so erhöht, dass der bisherige Mieter sich die (Luxus-)Wohnung nicht mehr leisten kann. Dies dem Vermieter nachzuweisen wird jedoch meist schwierig sein.

Schadenersatz kann der Mieter verlangen, wenn er durch die Baumaßnahmen schikaniert wird. Dies zum Beispiel durch monatelanges Verhängen der Fenster mit einer Plane ohne Baufortschritt, längeres Aushängen der Haustür, längeres Abstellen von Wasser, sehr früh startende oder sehr spät endende laute Bauarbeiten. Wenn es dazu kommt, wird ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vermutet. Er kann dies aber durch Mitteilung nachvollziehbarer Gründe entkräften.

 

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